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Intro pour "Calculer la rentabilité nette de votre immeuble à revenus"

 

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Acheter pour louer; évaluer votre investissement locatif

Rentabilité de votre immeuble à revenus Acheter une propriété immobilière afin de la mettre en location est un investissement qui assure un flux d'encaisse constant. Bien qu'investir dans l'immobilier locatif soit très répandu, après analyse, on observe qu'il s'agit d'une opportunité qui se compare à bien d'autres types d'investissements comme le marché boursier, les bons gouvernementaux ou des projets d'affaires.

Ce simulateur vous aidera à calculer le rendement potentiel net d'impôt d'un immeuble à revenus, afin de pouvoir le comparer aux autres opportunités d'investissement. Par contre, le calculateur ne peut pas prendre en considération les aspects plus qualitatifs, comme une expertise pertinente dans ce secteur d'activité, qui pourraient favoriser cette forme d'investissement.

Les revenus et dépenses d'une propriété immobilière locative

La gestion financière de l'immobilier locatif se compare à toute autre entreprise; on investit initialement un montant pour ensuite enregistrer des revenus et des dépenses, et ainsi générer des profits (ou pertes). À ceci s'ajoute l'encaissement d'un gain ou d'une perte en capital au moment de revendre l'immeuble, dans l'espoir, comme avec tout titre financier ou entreprise, de l'avoir acheté à bon prix pour le revendre plus cher.

L'investissement initial d'un tel projet immobilier est l'achat des futurs flux d'encaisse (basé sur l'évaluation de l'entreprise), la mise de fonds sur la balance hypothécaire, les frais liés à l'achat et, s'il y a lieu, les déboursements effectués pour des travaux de rénovations. Ces dépenses sont considérées par l'investisseur comme le coût d'achat du projet d'affaires, qui générera par la suite des revenus grâce aux loyers et divers services, mais qui encourera aussi des dépenses courantes et des dépenses en capital.

On appelle dépenses courantes les coûts reliés aux opérations habituelles comme les coûts en énergie, les taxes foncières, les assurances, l'entretien, etc. Elles sont toutes déductibles d'impôts. L'entretien et les réparations sont en effet des dépenses courantes qui servent à maintenir la bâtisse en bon état à court terme (comme les dépenses en peintures par exemple). Les dépenses en capital pour leur part sont les dépenses effectuées pour acheter un bien ou pour l'améliorer de manière durable (comme le changement de fenêtres par exemple).

Les dépenses en capital visent donc à augmenter la valeur de la propriété. Elles sont considérées comme des investissements dont le but est de générer à plus ou moins long terme une augmentation des revenus, contrairement aux dépenses d'opérations qui servent davantage à maintenir le revenu. Les dépenses en capital ne sont donc pas déductibles d'impôt, mais amortissables à long terme, ce qui conséquemment vient réduire les impôts lorsqu'inclus dans la charge d'amortissement.

S'il y a vente de l'immeuble à revenus, il y aura un gain ou une perte en capital, dépendamment de son niveau d'appréciation ou de dépréciation. Des dépenses seront attribuées à sa vente, tels les frais d'agent immobilier et la pénalité d'un remboursement anticipé sur prêt hypothécaire; toutes des dépenses déductibles d'impôts sur gain en capital. Finalement, les impôts reliés à la vente s'appliquent à deux taux différents; un sur les réclamations d'amortissement et un sur le gain en capital.

Tous ces revenus et dépenses énumérés sont chiffrables et peuvent être inclus dans une analyse. De plus, il est important pour mesurer la performance d'un investissement locatif de convertir son rendement en langage universel afin de le comparer à d'autres opportunités d'investissement, soit en taux de rentabilité interne ou en valeur actuelle nette.

Impôt et amortissement comptable

Les règles d'impôt parmis les différents pays sont assez similaires au niveau de leurs applications, et seuls les taux d'impôts et le type d'amortissement comptable sur les bâtiments diffèrent. Le calculateur laisse donc la flexibilité d'ajuster les taux et le type d'amortissement en fonction de la politique fiscale nationale (voir référence des pays sur le type d'amortissement). Notre simulateur exécute tous les calculs automatiquement, mais pour mieux comprendre leur mécanisme, voici une explication des impôts et amortissements comptables :

Dans les rapports financiers, on inclut une charge d'amortissement dans les dépenses liée à l'acquisition ou l'amélioration d'un bâtiment, donc une charge déductible d'impôt. Il ne s'agit pas d'un réel déboursement d'argent, mais l'amortissement annuel s'ajoute aux dépenses dans le but d'alléger la charge d'impôt et encourager l'investissement. Le montant annuel se calcule en répartissant sur plusieurs années le prix d'achat de la propriété et des autres dépenses en capital.

Les deux types d'amortissements immobiliers principaux sont la dépréciation dégressive et linéaire, et chaque pays en adopte une seule. Le calculateur donne le choix entre ces deux types, mais seul le bâtiment et ses coûts affiliés sont amortissables. Le terrain et ses coûts affiliés, pour leur part, ne le sont pas car un terrain n'est jamais considéré comme un actif qui se déprécie.

La charge d'amortissement annuelle dans le cadre de l'amortissement dégressif est calculée en fonction d'un taux appliqué sur les coûts d'acquisition. Ensuite, l'année suivante, ce même pourcentage est appliqué sur la balance non amortie. Prenons exemple du Canada avec son taux de 4% sur les bâtiments :

Coût d'achat : $100 000,00 Taux d'amortissement : 4%
Calcul de la charge d'amortissement annuelle :
1ère année : $100 000,00 X 4% = $4 000,00
2e année : ($100 000,00 – $4 000,00) X 4% = $3 840,00
3e année : ($96 000,00 – $3 840,00) X 4% = $3 686,00

À noter que dans le cas d'un amortissement dégressif, il n'est pas possible de créer ou d'augmenter une perte dû à une charge annuelle d'amortissement. Le montant accepté est le minimum entre le taux d'amortissement officiel et le taux qui amènerait le profit avant taxes à zéro. La charge d'amortissement linéaire pour sa part est fixe année après année, peu importe qu'elle crée une perte ou non.

La dépréciation linéaire est calculée en divisant le montant d'acquisition sur un nombre spécifique d'années. La charge d'amortissement est donc égale à chaque année, jusqu'à ce qu'on dépasse le nombre d'années où on peut amortir le bien. Prenons exemple de la France à 20 ans et des États-Unis à 27,5 ans :

Coût d'achat : $100 000,00 États-Unis France
Amortissement annuel : 100 000 / 27.5 100 000 / 20
1ère année : 3 636 5 000
2e année : 3 636 5 000
(...): 3 636 5 000
20e année : 3 636 5 000
21e année : 3 636 -
(...): 3 636 -
28e année : 1 818 -
29e année : - -
Total amortis : $100 000,00 $100 000,00

Si vous vendez l'immeuble, les gouvernements exigeront en impôt une réclamation sur ces amortissements, peu importe le type. Vous devrez à cet effet payer en impôt sur ce que vous avez épargné au cours des années avec l'amortissement comptable, au taux similaire à celui utilisé auparavant sur les profits bruts.

Un taux différent s'applique sur le gain en capital lors d'une vente, et nombreux gouvernements n'appliquent que la moitié du taux d'impôt habituel. Ce calculateur vous laisse la possibilité de choisir le taux sur les gains en capital.

Si l'immeuble se déprécie, les choses se passent autrement. Il n'y aura pas de taxes applicables sur la perte en capital. De plus, la réclamation de l'amortissement n'est plus la même. Le taux est appliqué sur la différence entre le prix de vente (et non le coût d'achat), qui est moins élevé, et la balance non-amortis, ce qui allège la charge fiscale.

Nous prenons en compte dans l'analyse que l'achat de la propriété s'effectue au jour 0 de l'année fiscale, ce qui permet dès le départ de déclarer une année complète en amortissement. Finalement, l'impôt s'applique sur les pertes lors des années déficitaires, ce qui vient diminuer les charges d'impôt futures.

Retour sur investissement

On peut calculer le rendement d'un tel projet en mettant en parallèle les profits cumulés avec l'investissement initial pour indiquer tous les profits qui ont été générés grâce à cet investissement. Pour ce faire, on actualise la somme des profits cumulés en fonction du nombre d'années et calcule son taux de rendement en rapport avec l'investissement initial. Ceci est très utile du point vue de l'investisseur, car le taux de rentabilité donne la performance de son investissement initial et évalue son coût d'opportunité sur le marché des échanges.

Par exemple, si un investissement initial de $100 000,00 rapporte, après deux ans, un profit cumulé de $121 000,00, le retour sur investissement est de 10%, comme on peut le voir dans cet exemple :

Investissement initial : $100 000,00
Scénario : A B C
Profit à la 1ère année : -11 000 24 000 75 000
Profit à la 2e année : 130 000 97 000 46 000
Profits cumulés : 121 000 121 000 121 000
Retour sur investissement : 10% 10% 10%
Calcul : $100 000,00 X (1+10%)2 = $121 000,00

Comme on peut le remarquer dans les divers scénarios, ce rendement ne prend pas en considération le flux d'encaisse dans le temps. Le retour sur investissement est de 10%, peu importe ce que l'on a obtenu comme profit à la première et à la deuxième année, en autant que leur addition donne $121 000,00. Pour intégrer l'aspect monétaire dans le temps, on doit utiliser la valeur actuelle nette.

Valeur actuelle nette (VAN) et taux de rentabilité interne (TRI)

Dans le cas d'un investissement locatif, nous avons affaire à un flux d'encaisse annuel différent. Il est approprié à cet effet de mesurer le taux de rendement en actualisant les différents flux d'encaisse en fonction de leur période d'encaissement. La valeur actuelle cherche à cet égard à actualiser tout futur cash flow avec un seul taux de rendement exigé en fonction de l'année d'encaissement.

En soustrayant l'investissement initial des flux d'encaisse actualisé (valeur actuelle), on obtient la valeur actuelle nette (VAN). Si le résultat est positif, vous avez obtenu un rendement plus élevé que celui que vous exigiez. Par contre, s'il est négatif, le taux de rendement est inférieur à celui que vous exigiez. Ci-dessous un exemple avec un investissement initial de $100 000,00 :

Rendement exigé : 10% 7,32% 5%  
Année Cash flow VAN négative VAN nulle VAN positive Calcul
0 (100 000) (100 000) (100 000) (100 000)  
1 1 000 909 932 952 Cash flow/ (1+taux)1
2 15 000 12 397 13 024 13 605 Cash flow / (1+taux)2
3 30 000 22 539 24 273 25 915 Cash flow / (1+taux)3
4 40 000 27 321 30 157 32 908 Cash flow / (1+taux)4
5 45 000 27 941 31 614 35 259 Cash flow / (1+taux)5
Total 31 000 (8 893) 0 8 640  

Lorsqu'on investit un montant en espérant d'encaisser un montant plus élevé, on intègre la notion du taux de rendement. En actualisant et en additionnant tous les montants que l'on prévoit encaisser avec un même taux de rendement, on obtient le montant qu'on doit investir aujourd'hui pour obtenir toutes ces entrées d'argent. En d'autres termes, on cherche à mesurer le temps requis pour rembourser votre investissement initial en fonction d'un taux de rendement.

Un taux exigé qui amène une valeur actuelle nette à zéro vous donne le taux de rentabilité interne (TRI) de votre projet. Dans notre exemple, ce taux est de 7.32%. Cela signifie que vous avez été capable de rembourser totalement votre investissement initial en 5 ans avec un taux exigé de 7.32%. La VAN et le TRI nous permettra de comparer l'investissement avec d'autres projets à flux d'encaisse variable.

Utilisation du calculateur

Bien que les immeubles à revenus soient un investissement très répandu, un faible rendement démontre qu'il serait peut-être préférable d'investir dans d'autres secteurs qui requièrent parfois moins d'effort, soit le marché boursier, les bons gouvernementaux ou d'autres projet d'entreprise.

Ce calculateur permet de faire une bonne projection de votre achat d'immobilier locatif et mesurer son rendement potentiel net sur une période donnée. Vous pourrez également évaluer le moment où vous aurez remboursé totalement votre investissement initial. Il est gratuit, précis, et facile à utiliser, mais ne prend pas en compte les aspects plus qualitatifs de la gestion immobilière, comme faire soi-même des réparations & rénovations au lieu d'engager des contracteurs. Il s'agit de la première étape à faire avant de vous lancer de un tel projet.

 

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Les nombres sont arrondis à deux décimales dans nos calculateurs (ou simulateurs) et tableaux.
Les mêmes calculs effectués dans une feuille de calcul Excel ou une calculatrice pourraient différer légèrement.

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