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Intro pour "Acheter une maison ou louer et épargner ?"

 

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Acheter une maison ou louer et épargner ? Nous sommes tous confrontés à un moment donné avec le dilemme d'acheter ou de louer un logement. Il y a plusieurs avantages et inconvénients aux deux choix; certains arguments sont qualitatifs et d'autres quantitatifs. Il est certain que plusieurs rêvent d'être propriétaire et cela pèse fort comme argument qualitatif, mais pour ce qui est des raisons quantitatives, Crédit Finance + vous donne les outils nécessaires.

Il y a moyen de calculer dans une période donnée s'il est financièrement plus avantageux d'acheter ou de louer. D'entrée de jeux, plusieurs auront le réflexe de dire qu'un loyer est de l'argent gaspillé et qu'un paiement hypothécaire est plus avantageux car il s'agit d'un paiement à l'obtention d'un actif, donc d'un investissement. Il faut approfondir ce raisonnement, car près de la moitié de ce que l'on verse en hypothèque est de l'intérêt aux banques. En fin de terme, ces intérêts bancaires cumulés peuvent être très près de la totalité des versements en capital.

Bien que plusieurs considèrent que payer un loyer est de l'argent gaspillé, l'acquisition d'un logement nécessite également des coûts semblables comme les intérêts bancaires, les services d'un notaire, la taxe de bienvenue, la taxe municipale, les frais de condos et bien sûr, les imprévues qui sont reliés au fait d'être propriétaire et responsable d'un logement (problèmes de plomberie, d'électricité, de rénovations,…)

Le calculateur "Acheter une maison ou louer et épargner ?"

Il faut mettre les choses en perspectives et mesurer les deux scénarios quantitativement afin de poser un jugement clair. Par exemple, si un paiement mensuel de $1 500,00 d'une hypothèque est à un moment donné $700,00 de capital et $800,00 d'intérêt (cette portion fluctue dans le temps, mais on paie plus d'intérêt au départ), et bien cette proportion pourrait équivaloir à payer un loyer de $800,00 et à réaliser une économie de 700$ . Il y a acquisition d'actif dans les deux cas : l'un d'un logement et l'autre d'une économie.

Ce $700,00 d'économies pourrait être investi dans un titre à faible risque comme un bon gouvernemental ou le marché monétaire, ce qui est comparable en risque et rendement au $700,00 de capital versé sur l'actif immobilier. Cette économie d'argent s'accumule et fructifie, car on ajoute à tous les mois l'argent économisé et capitalisons les intérêts. Il est important de chercher un titre qui verse les revenus d'intérêts à tous les mois afin de gagner les intérêts sur les intérêts. De cette façon, on peut se monter un actif en louant un logement et cette économie peut éventuellement être utilisée comme mise de fonds à l'achat d'une maison.

Le but de la table est d'analyser quantitativement les deux scénarios afin de connaître quel est la transaction la plus avantageuse, sans tenir compte des arguments qualitatifs. La table considère qu'une personne qui veut économiser en louant un logement, place ses économies à chaque mois dans un titre à faible risque, avec un taux pondéré tous les mois. Les deux actifs représentés sont immobiliers et mobiliers, soient une propriété et un investissement en titres. Les deux actifs prennent de la valeur dans le temps.

Le tableau équité

Dans ce tableau, nous soustrayons de la valeur de la maison le montant cumulé déboursé en coût (intérêts, taxes et frais) et le reste de la balance à payer sur la maison afin de démontrer l'équité acquise. Nous soustrayons également les loyers cumulées de la valeur des économies placées afin de comparer les deux transactions. Ce tableau met en perspective l'évolution nets des deux investissements, bref de l'équité acquise dans chacune des transactions. Une plus grande équité signifie un meilleur choix.

Achat

  • Valeur de la maison – (Coûts reliés à l'acquisition + Balance à payer) = équité
  • Coûts reliés à l'acquisition :
    • Intérêts cumulés
    • Taxes cumulés
    • Frais cumulés

Location

  • Valeur de l'investissement – Loyers cumulés = équité
 

Faits saillants

Un avantage de la propriété est qu'elle possède une valeur assez élevée dès son acquisition. Son appréciation se fait en ajoutant un % sur sa valeur immobilière de l'année précédente, ce qui gagne beaucoup plus en valeur dès le départ. Dans le cas d'un placement, il est plus lent à démarrer, car les économies doivent s'accumuler en partant d'un plus petit montant. Les % d'appréciations se font sur les maigres économies du départ.

Également, une importante mise de fonds contribue fortement à réduire les intérêts et à gagner en équité. Étant donné que les intérêts sont calculés sur la balance du prêt et qu'une mise de fonds initiale est un paiement de 100% en capital, la totalité des intérêts à verser baisse avec une mise de fonds mais la valeur de l'actif demeure la même.

 

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Les nombres sont arrondis à deux décimales dans nos calculateurs (ou simulateurs) et tableaux.
Les mêmes calculs effectués dans une feuille de calcul Excel ou une calculatrice pourraient différer légèrement.

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