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Introducción a “Calcule la rentabilidad neta de su inmueble en alquiler”

 

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Comprar para alquilar; evaluando su inversión inmobiliaria

Rentabilidad de su Inmueble en Alquiler Comprar una propiedad inmobiliaria con el objetivo de alquilarla es una inversión común que puede asegurar un flujo constante de ingresos. Sin embargo, aunque es un tipo de inversión popular, al mirar los números, en realidad es comparable a cualquier otro tipo de inversión tal como el mercado de valores, títulos gubernamentales u otros proyectos empresariales.

El siguiente simulador lo ayudará a calcular el posible resultado financiero de su propiedad de inversión (neto de impuestos) que luego se podría usar para compararlo con otras oportunidades de inversión. Sin embargo, esta calculadora no puede medir aspectos cualitativos como la experiencia relevante requerida para dirigir un negocio, lo cual podría favorecer esta forma de inversión sobre otras.

Ingresos y gastos de una propiedad de alquiler

Administrar financieramente una propiedad de alquiler es comparable a cualquier otro negocio; tiene un costo inicial que más tarde generará ingresos y gastos, y que finalmente creará una ganancia, o una pérdida. También deberá tomar en cuenta la ganancia o pérdida de capital cuando decida revender el activo inmobiliario, con la esperanza de que, como cualquier otra compra o negocio en el mercado de valores, lo compró a un buen precio a fin de poderlo revender en un precio más alto.

Este tipo de proyecto de bienes raíces requiere una inversión inicial: el efectivo inicial para la hipoteca, los costos de adquisición (honorarios de notario/abogado, inspección) y los desembolsos necesarios para renovaciones, si corresponde. Para el inversor, este costo inicial se considera el precio de compra del proyecto, que eventualmente generará ingresos por alquiler y otros servicios, pero también gastos corrientes y de capital.

Los gastos corrientes son los gastos relacionados con operaciones normales como el costo de los servicios públicos, seguros, impuestos a la propiedad, reparaciones y mantenimiento. Todos estos gastos son deducibles de impuestos. Es importante diferenciar el costo de las reparaciones con los gastos de capital en un activo inmobiliario. Los costos de reparación son gastos corrientes que mantienen la propiedad en buena condición a corto plazo (por ejemplo, pintar las paredes). Los gastos de capital, por otro lado, son desembolsos hechos para adiciones o mejoras a la propiedad (instalación de ventanas nuevas, por ejemplo).

Los gastos de capital tienen como objetivo aumentar el valor de la propiedad. Se consideran una inversión con el objetivo de generar mayores ingresos a largo plazo, mientras que los gastos corrientes se realizan para mantener los ingresos. Los gastos de capital no son deducibles de impuestos, pero reducen la carga fiscal cuando son incluidos en los gastos de depreciación y amortización.

Si la propiedad de alquiler se revende, habrá una ganancia o una pérdida de capital, dependiendo del nivel de apreciación o depreciación del activo inmobiliario. Algunos gastos directamente relacionados con la venta pueden ser deducidos de los impuestos sobre la ganancia de capital, tales como las tarifas de los agentes inmobiliarios y los costos de cierre de la hipoteca. Hay dos impuestos diferentes que son aplicados cuando un activo de bienes raíces se revende; uno sobre la depreciación, y el otro sobre la ganancia de capital.

Todos los ingresos y gastos enumerados son cuantificables y deben incluirse en su análisis. Es importante medir el rendimiento de una inversión en propiedades de alquiler, estudiando su tasa de rendimiento o valor presente neto, para poder compararlo con el rendimiento de otros tipos de inversiones.

Impuestos y Depreciación

Existen fuertes similitudes entre países cuando se trata de la aplicación de impuestos, solo la tasa de impuesto y el tipo de depreciación de los inmuebles en alquiler difieren. La siguiente calculadora toma en cuenta las regulaciones de su país, y le da la opción de insertar la tasa y el tipo de depreciación (consulte la referencia sobre el tipo de depreciación para países). Nuestro simulador financiero ejecuta el cálculo automáticamente pero para comprender mejor las leyes de los impuestos y el mecanismo de depreciación aquí tiene una explicación:

En un informe financiero, se incluye un gasto de depreciación anual (deducible de impuestos) relacionado con la compra, con la adición de mejoras al activo inmobiliario. No es un desembolso de efectivo real, pero se agrega como gasto para reducir la carga de impuestos fiscales. En otras palabras, ofrece una reducción de impuestos para alentar las inversiones de capital. El monto de la depreciación anual se calcula dividiendo el costo de compra de la propiedad y otros gastos de capital durante muchos años.

Hay dos tipos principales de depreciación utilizados para activos inmobiliarios: línea recta y saldo decreciente, pero solo se adopta uno por país. La calculadora le da la opción de seleccionar uno u otro, pero tenga en cuenta que solo el activo y sus costos relacionados se toman en cuenta en el cálculo de la depreciación. La tierra en sí, y sus costos relacionados, nunca se consideran un activo depreciable.

En el caso de un saldo decreciente, el gasto de depreciación anual se calcula aplicando la tasa de depreciación sobre el costo de compra. Al año siguiente, se aplica la misma tasa al nuevo saldo depreciado. Tomemos como ejemplo la tasa de Canadá de 4%:

Costo de la compra: $100,000.00 Tasa de depreciación: 4%
Cálculo del gasto de depreciación anual:
1er año: 100,000 X 4% = $4,000.00
2do año: (100,000 – 4,000) X 4% = $3,840.00
3er año (96,000 – 3,840) X 4% = $3,686.00

En el cálculo del saldo decreciente, como visto encima, el gasto por depreciación no puede ser la causa principal de una pérdida anual. La cantidad que se le permite ingresar en sus resultados financieros es el mínimo entre la tasa oficial, y la tasa que llevaría la ganancia antes de impuestos a cero.

La depreciación en línea recta permanece sin cambios cada año y se calcula dividiendo el costo de compra con la cantidad de años en que se puede depreciar. La depreciación anual es igual cada año, y deja de declararse cuando supera el período limitado en que se puede depreciar. Tomemos como ejemplo los Estados Unidos a los 27,5 años y Francia a los 20 años.

Costo de la compra: $100,000.00 USA France
Depreciación anual: 100 000 / 27.5 100 000 / 20
1er año: 3 636 5 000
2do año: 3 636 5 000
(...): 3 636 5 000
Año 20: 3 636 5 000
Año 21: 3 636 -
(...): 3 636 -
Año 28: 1 818 -
Año 29: - -
Depreciación total: $100,000.00 $100,000.00

Es importante tener en cuenta, sin embargo, que esta reducción de impuestos regresará a usted al revender el activo inmobiliario, ya que incluyó los gastos de depreciación en sus resultados financieros. Los gobiernos exigirán ser reembolsados ​​de los ahorros fiscales que usted benefició en el pasado. Esto se denomina recuperación por depreciación y la tasa aplicada es similar a la aplicada anteriormente a la ganancia bruta.

Hay una tasa diferente aplicable a la ganancia de capital, y la mayoría de los gobiernos solo piden la mitad de la tasa normal. Esta calculadora le da la posibilidad de especificar la tasa de ganancia de capital.

Si su activo de bienes raíces termina perdiendo valor con el tiempo, entonces no habrá impuestos sobre la pérdida de capital y la recuperación por depreciación no será la misma. La tasa es aplicada a la diferencia entre el precio de venta (a diferencia del precio de compra que es más bajo) y el nuevo saldo depreciado, lo cual ayuda reducir la carga fiscal.

En este análisis tomamos en cuenta que la compra de la propiedad se realiza en el día 0 del año fiscal, permitiéndonos declarar un primer año completo de depreciación. Finalmente, la tasa impositiva es aplicada a la pérdida durante los años deficitarios, lo cual ayuda a disminuir la carga impositiva para el año siguiente.

Retorno de la Inversión

Podemos calcular el retorno de la inversión comparando la ganancia acumulada con la inversión inicial, permitiéndonos ver la ganancia generada por la inversión original. Es muy útil a los ojos del inversor ya que muestra el rendimiento de la inversión inicial y evalúa el costo de oportunidad.

Por ejemplo, si una inversión inicial de $100,000.00 genera una ganancia acumulada de $121,000.00 después de dos años, el retorno de la inversión es de 10%, que podemos ver en el siguiente ejemplo:

Inversión inicial: $100,000.00
Ejemplo A B C
Beneficio en el 1er año: -11 000 24 000 75 000
Beneficio en el segundo año: 130 000 97 000 46 000
Beneficio acumulado: 121 000 121 000 121 000
Retorno de la inversión: 10% 10% 10%
Cálculo: $100,000.00 X (1+10%)2 = $121,000.00

Como podemos ver en el gráfico, este cálculo no toma en cuenta el flujo de efectivo en el tiempo. El retorno de la inversión es de 10%, sin importar qué ganancias son registradas en el primer y segundo año, siempre que su suma totalice $121,000.00. Para integrar la noción de dinero en el tiempo, tenemos que trabajar con el valor presente neto.

Valor presente neto (VPN) y tasa interna de retorno (TIR)

Una propiedad de alquiler probablemente tendrá un flujo de efectivo diferente cada año. Por esta razón, es importante descontar cada beneficio anual respectivamente a su año de cobro. Para obtener un valor presente de todos los flujos de efectivo futuros, descontamos el beneficio anual, en función del año de cobro, y utilizamos una tasa de rendimiento específica.

Al restar la inversión inicial del flujo de caja descontado total, puede obtener el valor presente neto (VPN). Si el resultado es positivo, significa que registró una tasa de rendimiento más alta de lo que esperaba. Si es negativo, la tasa de rendimiento es menor de la que esperaba. Vea a continuación un ejemplo con una inversión inicial de $100,000.00:

Tasa de retorno requerida: 10% 7,32% 5%  
Año Flujo de fondos VPN negativo VPN nulo VPN positivo Cálculo
0 (100 000) (100 000) (100 000) (100 000)  
1 1 000 909 932 952 Flujo de fondos / (1+tasa)1
2 15 000 12 397 13 024 13 605 Flujo de fondos / (1+tasa)2
3 30 000 22 539 24 273 25 915 Flujo de fondos / (1+tasa)3
4 40 000 27 321 30 157 32 908 Flujo de fondos / (1+tasa)4
5 45 000 27 941 31 614 35 259 Flujo de fondos / (1+tasa)5
VPN 31 000 (8 893) 0 8 640  

Cuando invierte una cantidad con la esperanza de cobrar una cantidad mayor en el futuro, está integrando la noción de tasa de rendimiento. Cuando descuenta y resuma todos los montos que planea cobrar en los próximos años (basado en una sola tasa de interés), puede obtener el monto que necesita para invertir hoy. En otras palabras, puede medir el tiempo que le tomará reembolsar su inversión inicial, según la tasa de rendimiento.

Cuando su valor actual neto es cero, puede descubrir la tasa interna de retorno del proyecto (TIR). En nuestro ejemplo, el TIR es de 7.32%. Esto significa que podrá reembolsar totalmente su inversión inicial a una tasa de rendimiento de 7.32% durante 5 años. El VPN y la TIR nos darán una herramienta de medida para comparar con otras inversiones o proyectos empresariales que tienen un flujo de efectivo anual variable.

Usando la calculadora

A pesar de que la inversión en propiedades de alquiler es popular, una tasa baja puede significar que hubiera sido mejor invertir en el mercado de valores, títulos gubernamentales u otros proyectos empresariales, y en ocasiones por mucho menos esfuerzo.

Esta calculadora lo ayudará a obtener una buena proyección financiera de su próxima compra de propiedad de alquiler y medirá el potencial de su rentabilidad neta durante un período específico de años. También le ayudará a evaluar cuándo reembolsará totalmente su inversión inicial. Es gratis, muy preciso y fácil de usar. Sin embargo, no tomará en cuenta los aspectos más cualitativos que pueden implicar, por ejemplo, la administración de la propiedad de alquiler y las reparaciones/renovaciones que usted mismo pudiera realizar. Esta calculadora lo ayudará a evaluar el resultado de su proyecto de bienes raíces.

 

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Los mismos calculus, realizados en una hoja de cálculo de Excel, pueden ser un poco diferentes.

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